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6 Erforderliche Regeln, um Eigentumswohnungen lebensfähig zu halten

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6 Erforderliche Regeln, um Eigentumswohnungen lebensfähig zu halten


Nach umfangreichen Recherchen ist mir klar, dass Eigentumswohnungskomplexe 15 Jahre nach dem Bau in eine Phase eintreten, in der wichtige Elemente aufgeben. In vielen Fällen benötigen sie Ausgaben, die möglicherweise nicht durch ihre Haushaltsmittel oder Reservefonds gedeckt sind.



Hier kann der Eigentümer der Wohnung mit der Gefahr unerwarteter und erheblicher Anforderungen an spezielle Bewertungen konfrontiert sein, um erschöpfte Budgets und Reservefonds aufzufüllen. Solche Situationen können sehr schnell zu albtraumhaften Szenarien werden. Der Hausbesitzerverband HOA kann keine besonderen Einschätzungen von seinen Anteilseignern einholen und leiht das Geld von externen Quellen aus, ein gemeinsames Darlehen, das durch die Forderungen des Komplexes garantiert wird. Ein solcher Komplex neigt dazu, abgewickelt zu werden, und kann seinen finanziellen Verpflichtungen zum Tragen oder anderweitigen Erhalt eines solchen Kredits nicht nachkommen.

Ich habe kürzlich mit Jack McCabe von Deerfield Beach, McCabe Research and Consulting in Florida, gesprochen, und ihm ist kein Register bekannt, in dem nachverfolgt wird, wie viele Eigentumswohnungsunternehmen aufgelöst (gekündigt) wurden. Seine eigenen Untersuchungen zeigen, dass es seit dem letzten Absturz im Jahr 2007 möglicherweise mehr als 400 Eigentumswohnungskomplexe gibt, die allein im Bundesstaat Florida nicht mehr existieren. Viele von ihnen waren Umbauten bestehender Mietgebäude in Eigentumswohnungen. Umwandlungskomplexe mit vielen nicht verkauften Einheiten werden unerwünscht. Ihr Wert nimmt mit der Zeit ab. McCabe wies auf viele Beispiele hin, bei denen Einheiten, die ursprünglich für 250.000 USD verkauft wurden, 75% oder mehr an Wert verloren - einige davon jetzt im Bereich von 50.000 USD und keine Aussicht auf baldige Aufwertung.

Die Untersuchung von Aufzeichnungen über Eigentumswohnungskomplexe, die in einigen anderen Staaten nicht mehr existierten, ergab keine Ergebnisse. Es scheint, als ob die zuständigen Behörden, die solche Fehler verfolgen (sollten), sie nicht veröffentlichen wollen, aus Angst, potenzielle Käufer abzuschrecken. Aber die Aufzeichnungen sollten verfügbar sein - wenn überhaupt, um die genauen Gründe für ihren Tod zu untersuchen.

Hier ist meine Liste der dringendsten Änderungen oder Regeln, die Aufsichtsbehörden und Eigentumswohnungsunternehmen verabschieden und / oder umsetzen sollten, um den Wert ihrer Eigentumswohnungseinheiten zu erhalten.

1. Ein Bevollmächtigter, eine Stimme.


Dies sollte zur Norm und zum Gesetz werden. Das größte Problem, unerwünschte HOA-Vorstandsmitglieder nicht entfernen zu können, ist die Tatsache, dass diese Mitglieder Vereinbarungen mit Anteilseignern treffen, die möglicherweise nicht anwesend sind oder anderweitig nicht am täglichen Betrieb des Komplexes interessiert sind, um für sie zu stimmen über Proxy. Indem sie eine Vielzahl solcher Stimmrechtsvertreter für längere Zeit nutzen, werden sie mit der Mehrheit gewählt und bleiben "für immer" im Vorstand. Nach den gegenwärtigen Regeln macht dies wirklich besorgte Anteilseigner, die dysfunktionale Vorstandsmitglieder entfernen möchten, hoffnungslos. Vorstandsmitglieder oder andere Anteilseigner, die gewählt werden möchten, sollten nur eine Stimmrechtsvertretung erhalten.

2. Versammlung des Forums zur Einberufung von Hauptversammlungen der Anteilseigner


Gesetze zur Regulierung der Eigentumswohnungsbranche sollten geändert werden, sodass nur 25% der Anteilseigner in einem Komplex die erforderlichen Foren bilden können, um zu einem bestimmten Zeitpunkt die Hauptversammlung aller Anteilseigner einzuberufen. Die derzeitige Regel, 85% der Anteilseigner für schnelle Hauptversammlungen zu verpflichten, ist praktisch unerreichbar.

3. Lizenzierung und Bindung von Immobilienverwaltern


Abgesehen davon, dass sie gezwungen sind, lizenziert, gebunden und geprüft zu werden, sollten die Entscheidungen des Immobilienverwalters über Ersatz, Reparaturen, Auswahl von Auftragnehmern und Lieferanten regelmäßig auf strengste Weise überprüft werden, vorzugsweise von forensischen Buchhaltern. Viele schurkische Immobilienverwalter treffen eigennützige Entscheidungen und wählen teurere Geschäfte und wenden andere unfaire Geschäftspraktiken an, wodurch die Budgets der HOA aufgebraucht werden.

4. Begrenzung gemeinsamer Kredite


Gemeinsame Kredite sollten auf 25% des Jahresbudgets begrenzt werden. Alles darüber hinaus kann zu einer Überfinanzierung führen, was schwerwiegende Folgen hat. Viele Eigentümer sind sich der schlimmen Konsequenzen nicht bewusst, die der Ausfall eines gemeinsamen Kredits verursachen kann. In unruhigen Komplexen, in denen die Eigentümer von Einheiten ihre monatlichen Wartungsgebühren nicht einhalten, kann ein gemeinsamer Kredit ebenfalls leicht in Verzug geraten. Der Kreditgeber kann ein Insolvenzverfahren einleiten. Dies ist ein Vorläufer für die eventuelle Auflösung des Komplexes.

5. Geld-zurück-Garantie


Neue oder umgebaute Eigentumswohnungskomplexe, die nicht mindestens 90% ihrer Einheiten verkauft haben, sollten nicht berechtigt sein, den Erlös bereits verkaufter Einheiten einzulösen. Nach dem Verkauf sollte die Einzelurkunde für die Einheit in einem Treuhandkonto aufbewahrt werden, bis 90% der Einheiten verkauft sind. Wenn der Komplex nicht innerhalb von zwei Jahren nach Erteilung der Nutzungserlaubnis zu 90% verkauft wird, sollten die Gelder auf Anfrage an die Käufer zurückgegeben werden. In der Zwischenzeit können Käufer einziehen, indem sie die monatlichen Wartungsgebühren zuzüglich der Nutzungsgebühr (entsprechend der beabsichtigten Hypothekenzahlung) für den Restbetrag des Verkaufspreises zahlen.

6. Vermietung von Einheiten .


Die Vermietung von Wohneinheiten sollte für jeden Komplex auf 10% begrenzt werden, mit Ausnahme von Komplexen, die sich in außergewöhnlich begehrenswerten touristischen Gebieten befinden und häufig als Hotel- / Eigentumswohnungen genutzt werden. Ein stark vermieteter Komplex wird für potenzielle Käufer unerwünscht. Einheiten verlieren an Wert und Banken lehnen normalerweise die Genehmigung von Hypotheken an neue Käufer ab.

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Mahmoud Sayed

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