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Ausblick auf Immobilieninvestitionen

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Ausblick auf Immobilieninvestitionen



Obwohl es anscheinend hauptsächlich technische Faktoren waren, die die Korrektur an den Aktienmärkten ausgelöst haben, waren Inflationsbedenken die Hauptursache für den Kursverfall an den Aktienmärkten. Wir haben ein solches Inflationsszenario und seine Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen skizziert.




Der Unterschied zwischen aktuellem und trendigem Wirtschaftswachstum nähert sich zwar Null, die steigende Arbeitsnachfrage setzt die Löhne und Gehälter nach oben, ist aber noch weit von einer starken Beschleunigung der Inflationsraten entfernt. Die Empfehlung des US-Handelsministeriums in seiner Untersuchung, die Einfuhr von Aluminium und Stahl aus Gründen der nationalen Sicherheit einzuschränken, erinnert daran, dass das Risiko einer Eskalation der Handelsspannungen erhebliche Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen hat.

Wir schlagen nicht vor, dass die Wahrscheinlichkeit von Risiken angesichts dieser Ereignisse erheblich gestiegen ist. Wir argumentieren jedoch, dass eine höhere Volatilität in Verbindung mit Unsicherheiten über die künftigen unsicheren Aussichten für die US-Handelspolitik kein Umfeld ist, in dem wir alles auf einmal riskieren sollten, sondern Renditen anstreben sollten, indem wir Chancen auf dem Immobilienmarkt verfolgen.

Es wäre mehr als selbstverständlich, dass ungerechtfertigte Preissteigerungen im Laufe der Zeit korrigiert werden. Einige Beobachter glauben, dass die steigende Inflation beim jüngsten Ausverkauf an den Aktienmärkten eine herausragende Rolle gespielt haben könnte. Eine höhere Inflation deutet jedoch auf eine Überhitzung der Wirtschaft hin, und steigende Löhne könnten die Gewinnmargen senken. Keiner der Fälle trifft derzeit offensichtlich zu. Historische Belege zeigen jedoch, dass Perioden, in denen die Inflation zu steigen beginnt, häufig zu Volatilität auf den Immobilienmärkten führen und die Renditen im Durchschnitt gering sind. Schließlich, was noch wichtiger ist, könnten höhere Zinssätze die Immobilienpreise treffen, wenn sie das steigende Risiko widerspiegeln. Höhere Zinssätze sollten weniger relevant sein, wenn sie aus einem höheren Wachstum resultieren.

Wir gehen vorerst davon aus, dass die Auswirkungen steigender Zinsen auf die Immobilienaussichten begrenzt sein werden. Ein anhaltender signifikanter Rückgang der Immobilienpreise könnte jedoch mit einem etwas langsameren Wachstum verbunden sein, entweder weil die Wirtschaft eine Verlangsamung erwartet oder weil der wirtschaftliche Rückgang selbst das Wachstum dämpft.

Die Auswirkungen steigender Zinssätze auf das Wachstum hängen auch von den Faktoren ab, die die Zinssätze in die Höhe getrieben haben. Der Anstieg der Zinssätze könnte die Folge einer stärkeren Wachstumsdynamik sein. In diesem Fall sind die wirtschaftlichen Auswirkungen verständlicherweise begrenzt. Wenn jedoch höhere Zinssätze beispielsweise steigende Risiken widerspiegeln, kann das Wachstum deutlich stärker leiden. Die finanziellen Bedingungen bleiben sehr locker und die Zinssätze relativ niedrig. Dies sollte das Wirtschaftswachstum weiterhin unterstützen.

Daher halten wir an unserem Szenario eines anhaltenden Wirtschaftswachstums fest: (1) höhere Weltwirtschaftsaktivität, (2) steigende Bildung von Anlagekapital, (3) eine sehr schrittweise Anpassung der Geldpolitik in den USA. Wir erkennen die Risiken eines höheren Protektionismus an, da die jüngsten Ankündigungen daran erinnern, dass Handelsbrüche erheblich eskalieren könnten. An diesem Punkt bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen die USA ergreifen werden und wie andere Länder darauf reagieren könnten.

Seit dem Beginn der Großen Rezession im Jahr 2008 haben die meisten das Gefühl der Deflation durch den Einsatz konventioneller und - was noch wichtiger ist - unkonventioneller geldpolitischer Maßnahmen abgewendet. Die Inflation in den USA lag im Durchschnitt bei 1,5%, mit einer Streuung von -2% Mitte 2009 bis etwa 3,8% Ende 2011. Derzeit liegt die US-Verbraucherpreisinflation bei 2,1%.

In den USA beschreitet die Regierung einen Weg fiskalischer Anreize, und mehr Handelszölle und Handelsbrüche könnten die Inflation in die Höhe treiben. Es gibt jedoch mehrere Faktoren, die den zugrunde liegenden Inflationsdruck vorerst eindämmen, darunter das nach wie vor vorsichtige Tarifverhandlungsverhalten der privaten Haushalte, die Preisfestsetzung der Unternehmen und Änderungen der Zusammensetzung auf dem Arbeitsmarkt. Darüber hinaus haben die jüngsten Messwerte wahrscheinlich die aktuelle Preisentwicklung überbewertet (die überraschende Inflationsschwäche im Jahr 2017). Außerhalb der USA hat sich die Lohn- und Preisentwicklung in den letzten Monaten kaum verändert.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir im Laufe des Jahres 2018 keine Überraschungen. Es wird erwartet, dass die Fed die Zinsen in Abhängigkeit von der angespannten Lage auf dem US-Arbeitsmarkt, den Anzeichen einer Beschleunigung der Lohndynamik und den möglichen Auswirkungen eines höheren Finanzmarkts schrittweise und vorsichtig anhebt Volatilität des Wirtschaftswachstums.

Darüber hinaus sollte eine Steuerpolitik, die die Wettbewerbsfähigkeit von Corporate America fördert und ausländische Direktinvestitionen anzieht und zur Erhöhung der potenziellen Wachstumsrate der USA beiträgt, auch das Greenback unterstützen. Gleichzeitig gibt es ebenso viele Faktoren, die auf eine glorreiche Zukunft für die Immobilienmärkte hinweisen

Nach Angaben der Federal Reserve Bank von New York liegt die derzeitige Rezessionswahrscheinlichkeit für die US-Wirtschaft bei rund 4% und liegt Ende 2018 bei rund 10%. Aus unserer Sicht hat die schrittweise Straffung der Geldpolitik die Inflationserwartungen begrenzt und vorsichtige Investitionsnachfrage werden die Realzinsen relativ niedrig halten. Daher bevorzugen wir Immobilieninvestitionen im Jahr 2018.

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Mahmoud Sayed

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