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Großhandel Horrorgeschichten

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Großhandel Horrorgeschichten

Vor ein paar Monaten hatte ich einen Kunden, der mir einen Deal zur Finanzierung brachte. Er verfolgte einen Großhandelsvertrag und die vorläufigen Kauf- / Verkaufszahlen sahen großartig aus. Ich fing an, seine Akte zu erstellen, von der ich erwartete, dass sie mit einem schnellen Abschluss in 2 Wochen kein Geld mehr sein würde. Dann schickte er mir den Vertrag. Standardmäßig überprüfen wir den Vertrag immer, um sicherzustellen, dass es keine "Gottchas" gibt, die einen Deal zum Scheitern bringen könnten. Bei der Überprüfung der Kundenakte sah alles gut aus, mit Ausnahme des Namens des Käufers. Der Großhändler hatte den Vertrag unter Verwendung seines Firmennamens anstatt unter Verwendung einer "Wegwerf" -GM (siehe unten) vorbereitet. Ich habe das schon einmal gesehen und es verursacht normalerweise keine Probleme, wenn Sie einen doppelten Abschluss planen. Bevor ich jedoch den Kunden beraten konnte, Der Großhändler hatte vom Verkäufer einen Nachtrag erhalten, der den Kunden zum Vertrag hinzufügte. Das Ergebnis: Sowohl der Großhändler als auch der Endabnehmer, der Kunde, wurden im Vertrag aufgeführt! Mit anderen Worten, der Kunde, der ihm unbekannt war, hat sich gerade einen Partner gesichert.




Wie Sie wahrscheinlich wissen, muss der Titel der Immobilie mit der Treuhandurkunde übereinstimmen, und beide Dokumente stimmen mit den Namen der Käufer im Vertrag überein. Als solches mussten wir uns bemühen, den Großhändler zu qualifizieren, da er jetzt der Partner des Kunden ist, was die Finanzierungsstrategie komplett veränderte. Vor allem musste ich ein Herz zu Herz mit dem Kunden haben. Wollte er einen Partner? War der Großhändler überhaupt bereit, Partner zu sein? Letztendlich stimmte der Großhändler zu, die Notiz und die Treuhandurkunde zu unterschreiben, kündigte jedoch sofort die Forderung der Urkunde gegenüber meinem Kunden nach Abschluss und beugte sich anmutig aus der Partnerschaft mit dem Geschäft heraus. Einfach genug, oder?

Warten Sie, was ist mit der Versicherung? Die Versicherung wäre wahrscheinlich eine einfache Lösung, ähnlich der Urkunde, aber was ist mit der Notiz? Bei der Unterzeichnung würde der Großhändler, ohne dass er es selbst wusste, für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich sein, ohne Teil des Geschäfts zu sein! Weitere rote Fahnen. Habe ich schon erwähnt, dass wir nur 2 Wochen Zeit hatten, um dies zu schließen? Die Zeit verging schnell und nichts passte zusammen. Nach vielen weiteren E-Mails und zahlreichen Telefonanrufen löste sich das Geschäft aus vielen Gründen auf, z. B. weil der Verkäufer nicht bereit war, den Vertrag neu zu schreiben, was einen ordnungsgemäßen Großhandel ermöglichte, und die beiden neuen "Partner", die sich nicht über die Strukturierung des Geschäfts einig waren zwischen ihnen. Das Schlimmste war, dass beide Parteien große Geldschecks ausgestellt hatten. Zuletzt hörte ich, dass sie alle versuchten, ihr Geld zurückzubekommen.

Die Moral der Geschichte, bevor Sie versuchen, einen Deal zu verkaufen, stellen Sie sicher, dass Sie vollständig verstehen, wie Sie den Transfer richtig strukturieren. Hier sind einige Möglichkeiten, einen Großhandel zu strukturieren:

Zuordnung. Der einfachste und beste Weg, einen Großhandel zu strukturieren, besteht darin, eine Aufgabe zu erledigen. einfach, sauber und leicht. In der Regel reicht eine einseitige Vertragsabtretung aus, solange der Vertrag abtretbar ist, wie es die meisten privaten Verkäufer anbieten.

"Throw-Away" LLC. Wenn Sie eine Bank-REO kaufen und die Bank keine Aufträge zulässt, ist die nächstbeste Strategie die Verwendung der zuvor erwähnten "Wegwerf" -GM oder alternativ eines Trusts. Nach der "Wegwerf" LLC-Methode erstellt ein Großhändler eine brandneue LLC zum alleinigen Zweck des Kaufs und der Übertragung des Eigentums an der Immobilie. Der Großhändler verkauft einfach sein Interesse an der LLC an den Käufer, und aus Sicht der Bank bleibt der Käufer derselbe (dh die "Wegwerf" -GM).

Doppelschluss. Eine alternative und weniger wünschenswerte Möglichkeit zum Großhandel wäre ein doppelter Abschluss. Diese Alternative führt zu zwei Schließungen gleichzeitig: Die erste führt zum Verkauf der Immobilie vom Verkäufer an den Großhändler und die zweite zum Verkauf der Immobilie vom Großhändler an den Endkäufer. Wie ich bereits erwähnt habe, ist diese Methode am wenigsten wünschenswert und sollte nach Möglichkeit aufgrund der zusätzlichen Kosten eines zusätzlichen Schließens sowie der Verwaltung aller beweglichen Teile, die mit dem zweiten Schließen verbunden sind, vermieden werden.

Wenn Sie Fragen zu einer dieser Methoden haben oder eine eigene Erfolgs- oder Horrorgeschichte haben, die Sie gerne teilen möchten, würden wir uns freuen, von Ihnen zu hören!

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Mahmoud Sayed

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