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Nachsicht: Ist es eine gute Idee?

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Nachsicht: Ist es eine gute Idee?


Tu es nicht !! Wagen Sie es nicht !! "Ein starker Rat eines leidenschaftlichen Finanzexperten. Barry Habib hat kürzlich in einem Podcast über Immobilieninvestoren über Nachsichtspläne gesprochen. Ich bin Barry eine Weile gefolgt, hauptsächlich wegen seines Fokus auf Kreditvergabe und sein extremes Gespür in wirtschaftlicher Hinsicht. Normalerweise richtet sich sein Rat an Kreditgeber, aber dies war ein sehr fester Rat an Immobilieninvestoren. Es gibt viel Hype um Nachsichtsvereinbarungen, und das zu Recht, so wie sie sein können Sehr attraktiv und super hilfreich. Einige der Gerüchte lassen diese zu gut klingen, um wahr zu sein, also habe ich nach der Wahrheit gesucht. Können gewöhnliche Anleger wie Sie und ich dies nutzen, auch wenn wir es finanziell nicht brauchen? Die kurze Antwort lautet ja, aber es hat seinen Preis.




Eine Nachsichtsvereinbarung in ihrer einfachsten Form ist eine Vereinbarung zwischen einem Kreditgeber oder Kreditdienstleister und einem Kreditnehmer, die geplanten Zahlungen nicht wie ursprünglich vereinbart zu leisten. Wenn wir uns auf Immobilienkredite konzentrieren, würde eine Nachsichtsvereinbarung einen Kreditservicer daran hindern, während der Laufzeit der Vereinbarung eine Zwangsvollstreckung für die Immobilie einzuleiten. Wenn Sie bisher eine Nachsichtsvereinbarung über ein Wohnungsbaudarlehen abschließen würden, würden Sie eine Zwangsvollstreckung beenden, diese würde jedoch weiterhin als versäumte Zahlung auf Ihrem Kredit gemeldet.

Warum also der ganze Hype? Das CARES-Gesetz hat einige dynamische Änderungen in Bezug auf diese Vereinbarungen vorgenommen. Erstens müssen Kreditservicer für staatlich abgesicherte oder staatseigene Kredite Nachsichtsvereinbarungen für jeden ausstellen, der sie will. Ja, das ist richtig, jeder, der sie will. In der Vergangenheit waren diese Vereinbarungen schwer zu bekommen, und ein Kreditnehmer musste finanzielle Schwierigkeiten qualifizieren und dokumentieren. Wenn das Darlehen nun im Besitz der Regierung ist oder von dieser abgesichert wird, erhält jeder Kreditnehmer 180 Tage ohne Fragen, die er nach Belieben um einen zweiten Zeitraum von 180 verlängern kann. Es gibt keine Gebühren oder Strafen, um dies auszunutzen. Ein wichtiger Punkt, der Verwirrung stiftete, ist, dass dieses Geld nicht kostenlos ist. Es fallen möglicherweise keine Gebühren an, aber jeder, der diese Vereinbarung abschließt, muss die versäumten Zahlungen nachholen. Ein frühes Missverständnis war, dass die Kreditnehmer für alle nicht geleisteten Zahlungen eine Pauschalzahlung leisten müssten. Das hätte zu massiven Zwangsvollstreckungen geführt, die Angst erzeugt hätten. Aufgrund dieser Überzeugung glaubten viele Investoren, dass eine weitere Immobilienblase platzen würde. Die Wahrheit ist, dass jeder Kreditdienstleister flexibel die Möglichkeit hat, einen Rückzahlungsplan für jeden einzelnen Kreditnehmer zu erstellen. Eine Pauschalzahlung ist zwar eine der fünf Rückzahlungsmöglichkeiten, aber nicht unbedingt erforderlich. Es ist weitaus wahrscheinlicher, dass ein erschwinglicher Plan eingeführt wird, der eine massive Zunahme der Zwangsvollstreckungen verhindern soll. Abgesehen von der Pauschaloption sind hier die vier Rückzahlungsoptionen aufgeführt, die ein Kreditdienstleister mit jedem Kreditnehmer implementieren könnte.


Die Kreditnehmer dürfen den überfälligen Betrag innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Nachsicht zurückzahlen.
Verlängern Sie die Laufzeit der Hypothek um die genaue Anzahl der Monate der Nachsicht.
Fügen Sie überfällige Beträge zum Kreditsaldo hinzu und verlängern Sie die Laufzeit des Kredits um die Anzahl der Monate, die erforderlich sind, damit die monatliche Zahlung mit der vorherigen Zahlung übereinstimmt.
Fügen Sie überfällige Beträge zum Kreditsaldo hinzu und verlängern Sie die Kreditlaufzeit um 40 Jahre (480 Monate).Grundsätzlich kann der Kreditnehmer die Kreditlaufzeit verlängern, um diese Zahlungen auszugleichen. Diese sind spezifisch für Fannie Mae und Freddie Mac. Andere Kreditgeber oder Dienstleister für andere Arten von Darlehen könnten leicht andere Optionen haben.



Wenn Sie sich also automatisch qualifizieren und keine Gebühren anfallen, warum sollten Sie dies nicht tun? Hier sind drei tödliche Fallstricke. Deshalb sollten Sie meiner Meinung nach keine Nachsichtsvereinbarungen für Ihre Hypotheken treffen, wenn Sie dazu in der Lage sind:


Abhängig von Ihrer Rückzahlungsoption können für diese Zahlungen Zinsen anfallen. Da der größte Teil Ihrer Zahlung wahrscheinlich Zinsen sind, fallen Zinsen auf Zinsen an, die auf lange Sicht sehr teuer werden. Es wird Ihre Kreditkraft begrenzen. Lassen Sie mich erklären, dass das CARES-Gesetz zwar verhindert, dass Kreditservicer versäumte Zahlungen melden, die Tatsache, dass Sie diese Vereinbarung geschlossen haben, jedoch meldet. Wenn Sie die versäumte Zahlung nicht melden, bleiben Ihre Kredit-Scores erhalten, aber jeder Kreditgeber, der sich die Zahlungshistorie ansieht, sieht die Nachsichtsvereinbarung. Ich konnte diesbezüglich keine Klarheit finden, aber die meisten Experten glauben, dass in der Kreditauskunft für jede Vereinbarung, die Sie abschließen, tatsächlich "Nachsichtsvereinbarung" steht. Ich weiß, dass dies zutrifft, da drei der größten Kreditgeber in diesem Land bereits erklärt haben, dass sie Zeichnungsrichtlinien für durch COVID verursachte Nachsichtsvereinbarungen erstellen und die Gutschrift zwei bis vier Jahre nach der Nachsichtsvereinbarung nicht verlängern werden. Das bedeutet, wenn Sie einfach versuchen, das System zu bedienen und keine Zahlungen zu leisten, können Sie zwei bis vier Jahre aus dem Spiel sein !! Ich bin mir nicht sicher, ob wir das tun werden, aber wenn diese Pandemie Kaufmöglichkeiten schafft, wird es sicherlich sein, bevor Sie wieder Kredite aufnehmen können.
Wenn keine Zahlungen für Kredite geleistet werden, schadet dies dem gesamten Immobilienmarkt. Je mehr Menschen die Nachsichtsvereinbarung nutzen, desto weniger Liquidität haben die Kreditgeber, was bedeutet, dass die Richtlinien umso strenger werden. Dies reduziert natürlich die Nachfrage nach Wohnraum.Das Interessante an all dem ist, dass Kreditservicer die Konsequenzen für eine Nachsichtsvereinbarung nicht verstehen. Es ist der Kreditgeber, der den Kredit besitzt, und die Kreditgeber, die neue Kredite aufnehmen, die dies verstehen, aber leider ist dies nicht der, mit dem Sie sprechen, wenn Sie Ihr Hypothekenunternehmen anrufen, um dies zu erfragen. Ich möchte ganz klar sagen, dass Nachsicht eine fantastische Option ist, wenn Sie sie brauchen. Es hilft Menschen in Not und hilft dabei, die Werte zu Hause zu erhalten, während wir die COVID-Krisen bewältigen. Ich empfehle nur, dies nicht zu tun, wenn Sie es sich leisten können, die Zahlungen fortzusetzen. Ich möchte auch erwähnen, dass diese Regeln und Privilegien nur für Staatsdarlehen gelten. Drittanbieter wie Banken, Kreditgenossenschaften und private Kreditgeber unterliegen diesen Richtlinien nicht.

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Mahmoud Sayed

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