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Vier Strategien zum Kauf von Mietobjekten ohne Anzahlung

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Vier Strategien zum Kauf von Mietobjekten ohne Anzahlung


Dies ist aus gutem Grund ein ziemlich kontroverses Thema. Als ich in das Geschäft einstieg, war ich jung und pleite und hatte keine nennenswerte Anerkennung. Ich war nicht qualifiziert, Geld zu leihen, aber ich fand heraus, wie man Immobilien kauft, und ich kaufte viele davon. Es dauerte nicht lange, bis ich ein Vollzeit-Immobilieninvestor wurde, und auf dem Papier war ich lange vor meinem 30. Geburtstag Millionär. Ich habe dies mit viel harter Arbeit, Bildung und Toleranz erreicht, um das Risiko einzugehen.




Nur weil Sie kein Geld brauchen, um Häuser zu kaufen, heißt das nicht, dass Sie kein Geld haben sollten. Ich glaube fest daran. Sie sehen, obwohl ich in jungen Jahren Millionär war, habe ich im Grunde alles verloren, als sich der Markt veränderte. Ich war mit meinem Wachstum zu aggressiv und habe keine angemessenen Reserven gebildet. Nachdem ich von vorne angefangen habe, habe ich die Dinge anders strukturiert und bin in einer guten Position, um einen Abschwung nicht nur zu überleben, sondern darin zu gedeihen. In diesem Artikel werde ich kurz 4 Möglichkeiten durchgehen, um Mietobjekte ohne Taschengeld zu kaufen. Ich möchte jedoch, dass Sie verstehen, dass dies nicht bedeutet, dass Sie Mietobjekte ohne Reserven besitzen sollten.

Eigentümerfinanzierung: Dies könnte viele Dinge bedeuten, aber für die Zwecke dieses Artikels gehe ich davon aus, dass der Verkäufer des Hauses äußerst motiviert ist und bereit ist, das Haus im Grunde zu verkaufen, nur um von den Hypothekenzahlungen wegzukommen. Dies wird üblicherweise als Gegenstand einer Transaktion bezeichnet, da Sie als Käufer das Eigentum vorbehaltlich anderer bestehender Grundpfandrechte übernehmen. Dies bedeutet, dass Sie das Eigentum an dem Haus erhalten, der Verkäufer jedoch immer noch am Haken für den Kredit ist. Sie als Käufer erklären sich damit einverstanden, entweder das Darlehen zurückzuzahlen oder in ihrem Namen Zahlungen für das Darlehen zu leisten. Wenn Sie dies nicht tun, kann der Kreditgeber Sie ausschließen und Sie vom Titel abwischen.

Der Verkäufer geht mit dieser Art von Transaktion ein enormes Risiko ein, daher ist es schwierig zu verhandeln und sie müssen äußerst motiviert sein. Es funktioniert gut für Sie, weil Sie keine Anzahlungen benötigen oder sich für einen Kredit qualifizieren müssen. Es funktioniert für sie, weil sie jemanden haben, der die Zahlungen für ihr Darlehen leistet, was sie vom Zahlungsdruck entlastet und möglicherweise ihre Kreditwürdigkeit verbessern kann. Wenn Sie erfahrener werden, sollten Sie sich mit dieser Strategie befassen. Auf diese Weise können Sie eine unbegrenzte Anzahl von Cashflow-Immobilien erwerben, ohne sich jemals qualifizieren oder einen Kredit unterschreiben zu müssen.

Leasingoptionen: Dies ist die Strategie, die für mich wirklich funktioniert hat, als ich gerade angefangen habe. Ich mag es sehr, weil es leicht ist, es dem Verkäufer zu erklären, und es nicht schwierig ist, ihn damit vertraut zu machen. Sie müssen immer noch motiviert sein, dies zu tun, aber nichts wie die Transaktionen, die Gegenstand sind.

Die Art und Weise, wie dies funktioniert, ist, dass Sie mit einem Verkäufer eines Hauses verhandeln, um die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu leasen. Ich würde normalerweise 10 Jahre darüber verhandeln, aber es kann alles sein, mit dem Sie sich wohl fühlen. Der Mietbetrag wird festgelegt. Von dort aus vereinbaren Sie einen Preis für den Kauf der Immobilie für einige Zeit während der Mietdauer. Der Preis ist in der Regel nahe am heutigen Wert festgelegt. Anschließend untervermieten Sie die Immobilie, hoffentlich für mehr als Ihre Mietzahlung, und warten, bis sich der Wert erhöht. Wenn sich der Wert nicht erhöht, was mir passiert ist, können Sie entweder den Deal neu aushandeln oder die Immobilie gehen lassen. Sie sind nicht zum Kauf verpflichtet und gehen daher kein Risiko von Marktschwankungen ein. Wenn sich der Wert erhöht, haben Sie mehrere Möglichkeiten: Sie können Ihre Option verkaufen, Ihre Option ausüben und das Haus zu Ihrem Gewinn weiterverkaufen.

Überbrückungskredite: Die Idee hier ist, eine Immobilie zu finden, die viel Arbeit benötigt, um eine gute Miete zu erzielen. Sie müssen einen Preis aushandeln, bei dem Sie ihn kaufen, reparieren und alle Abschlusskosten einkalkulieren können und dennoch bei oder unter 70% des Wertes nach Reparatur (ARV) liegen können. Dies funktioniert nur dann gut, wenn die Immobilie repariert werden muss. Dies unterscheidet sich stark von den ersten beiden diskutierten Strategien und wird häufig bei bankeigenen Zwangsvollstreckungen angewendet. Obwohl, wann immer Sie viel verhandeln können, wird es funktionieren.

Nachdem Sie das Haus gekauft haben, möchten Sie es reparieren lassen und so schnell wie möglich einen Mieter einrichten. Anschließend refinanzieren Sie das Darlehen in Ihr dauerhaftes Mietobjekt. Es gibt einige zusätzliche Details, die über den Rahmen dieses Artikels hinausgehen.

Partner: Zu der Zeit, als der Markt um mich herum zusammenbrach, gab es überall enorme Kaufmöglichkeiten. Mit der Bridge-Kreditstrategie konnte ich eine Handvoll Geschäfte abschließen, die ich heute noch habe. Ich hatte keinen Anspruch auf Kredite, also habe ich einen Partner hinzugezogen, der die Schulden für mich unterschreibt, und ich habe den Deal 50/50 mit ihm geteilt. Keiner von uns hat Geld abgelegt, und die Immobilien haben einen Cashflow von mindestens 300 US-Dollar pro Monat, abzüglich Leerstand und Wartung. Im Laufe der Jahre gab es auch eine enorme Wertschätzung. Der Wert der Häuser hat sich mehr als verdoppelt!

Unabhängig von Ihrer Immobilienstrategie können Partner Ihnen helfen, Ihr Potenzial auszuschöpfen. Sie können alles bieten, was Ihnen fehlt, um Geschäfte abzuschließen. Ich habe großen Respekt vor Partnerschaften, weil ich denke, dass sie notwendig sind, aber ich denke auch, dass sie die schlechteste Entscheidung sein können, die jemals getroffen wurde.

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Mahmoud Sayed

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