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Wie ich den richtigen Preis für Hauskäufe entscheide

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Wie ich den richtigen Preis für Hauskäufe entscheide


Sie haben das Sprichwort gehört: Gewinn wird gemacht, wenn Sie die Immobilie kaufen.

Einfach und doch mächtig. Leider vergessen Investoren diese Lektion oft und zahlen zu viel für Immobilien.

Wenn ich eine Immobilie sanieren und Mittel für dieses Projekt bereitstellen möchte, ist es wichtig, dass ich den richtigen Preis kenne (und dann unter dieser Zahl kaufe).




Die Formel, die ich benutze und seit Tag 1 benutze, lautet:

ARV - Reha - BSH - Gewinn = MPO

ARV = Wert nach Reparatur

BSH = Kauf-, Verkaufs- und Haltekosten

MPO = (Maximum Profitable Offer)

Die Bestimmung des ARV ist mehr eine Kunst als eine Wissenschaft. Natürlich beginne ich damit, verkaufte Comps nachzuschlagen und mich auf die Eigenschaften zu konzentrieren, die meinem Fach am nächsten und in der Bett- / Badkonfiguration am ähnlichsten sind. Quadratmeterzahl; Alter; Lage und Gesamtdesign. Obwohl Gutachter bis zu einer Meile und bis zu einem Jahr Umsatz verkaufen können, bevorzuge ich die Häuser, die weniger als eine Viertelmeile entfernt sind und in den letzten 6 Monaten verkauft wurden.

Der nächste Schritt für mich ist die Suche nach den Online-Angeboten der verkauften Comps. Oft finden Sie eine Fülle von Bildern dieser Häuser, um festzustellen, wie sie im Innenraum aussahen. Ich schaue speziell nach, ob die anderen Häuser Granit oder eine andere Arbeitsplatte mit fester Oberfläche im Vergleich zu Laminat in der Küche verwendet haben. Gibt es aktualisierte Geräte? Haben sie Teppiche, Laminatböden oder Harthölzer verwendet? Haben sie gefertigte Dusch- / Wannenverkleidungen oder Fliesen verwendet? sind die Badezimmerböden Fliesen oder Laminat. Ich überprüfe auch das Äußere, um festzustellen, ob die Comps Garagen, Carports oder nur Einfahrten haben. Sind es Ziegel, Schindeln oder Vinylseitenwandungen?

Zu diesem Zeitpunkt habe ich jetzt ein ziemlich gutes Bild von der Reha, die erforderlich ist, um die gleichen Preise wie die vergleichbaren Immobilien zu erzielen. Ich überprüfe dann mein Fachobjekt auf alles, was mein Haus für Käufer ungünstiger machen könnte als die Comps. Einige Beispiele könnten sein, dass das Haus in der Nähe von Eisenbahnschienen oder einer lauten Straße liegt; es liegt an einer belebten Straße; Es grenzt an etwas weniger Günstiges als ein Nachbarhaus (Friedhof; Parkplatz; Einzelhandelsgeschäft). Wenn einer von diesen, muss ich möglicherweise den ARV erheblich reduzieren.

Wie stark Sie den ARV einstellen, ist größtenteils eine Entscheidung. Ich versuche, wie ein potenzieller Käufer zu denken, der sich zwei sehr ähnliche Häuser ansieht. Einer sitzt auf einem ruhigen Grundstück mit Nachbarn auf jeder Seite. Das andere Haus liegt an einer belebten Straße. Wie viel Rabatt würde es kosten, Käufer zum Kauf auf der stark befahrenen Straße anzuregen? Mit Sicherheit mehr als 5-10.000 US-Dollar Rabatt. Ich könnte auch überlegen, ob es in meinem Haus zusätzliche Annehmlichkeiten gibt, die in den Comps nicht verfügbar sind. Dies wird auch dazu beitragen, die Waage zu kippen, kostet aber auch zusätzliche Reha-Dollars.

Ein letzter Test, den ich vor dem Sperren eines ARV durchführe, besteht darin, die aktuell aufgelisteten Eigenschaften zu überprüfen. Übrigens bin ich kein Immobilienmakler und habe keinen Zugang zu MLS. Ich recherchiere online mit denselben Tools, auf die Sie Zugriff haben. Gelistete Immobilien sagen mir zwei Dinge: (1) dass die Preise sinken und Verkäufer ihren Preis nicht fallen lassen; (2) wie die Häuser aussehen, mit denen ich direkt konkurrieren werde.

Die Bestimmung des Reha-Betrags basiert auf dem, was erforderlich ist, um das betreffende Objekt so zu renovieren, dass es wie die Kompositionen aussieht. Sei hier vorsichtig. Umbauten auf ein Niveau, das viel höher ist als die Comps, bringen möglicherweise nicht viel zusätzlichen Preis, erhöhen aber die Reha-Kosten erheblich. Auf der anderen Seite kann ein nicht ausreichendes Upgrade das Haus für Käufer ungünstiger machen als die konkurrierenden Häuser.

BSH kann leicht als Prozentsatz des ARV berechnet werden. Ich habe gesehen, dass es nur 12% bis 20% des ARV ausmacht. Die meisten kommen bei etwa 15% -18%. Die großen Treiber sind, ob ein Agent eingesetzt wird oder nicht und die Kosten des Geldes. Es ist eine gute Idee, eine detailliertere Analyse Ihrer tatsächlichen BSH-Kosten durchzuführen, bis Sie sehen, wo Ihr Prozentsatz normalerweise sinkt. Hier ist eine Liste der häufigsten Ausgaben, aus denen diese Kategorie besteht.


Abschlusskosten - Kaufen
Gebühren für die Kreditvergabe (Punkte)
Darlehenszinsen
Gefahrenversicherung
Grundsteuern
Dienstprogramme
Marketingkosten
Home Garantie
Abschlusskosten - Verkauf (im Auftrag des Käufers bezahlt)
RE Agent CommissionMein Gewinn ist der Mindestbetrag, den ich mit diesem Projekt machen möchte, damit es sich lohnt. Warum verwende ich keinen höheren Gewinn? Weil es mich aus möglichen Deals herausschneiden könnte. Ich rechne mit dem Höchstbetrag, den ich bereit wäre zu zahlen, bevor ich mich vom Geschäft verabschiede. Wenn Sie zu viel Gewinn in die Berechnung einbeziehen, wird diese Zahl zu niedrig, um Angebote anzunehmen. Trotzdem verhandle ich so weit wie möglich unter dem MPO und weiß, dass jeder Dollar, den ich rasiere, ein zusätzlicher Gewinn ist. Ich muss nur auch die Nummer kennen, bei der ich weggehen muss.



Ein schneller Härtetest für den Gewinn besteht darin, Ihren Kaufpreis zuzüglich Ihrer Reha-Kosten zu addieren. Ihr Gewinn sollte mindestens 15% dieser Summe betragen.

Beispiel:

MPO $ 90.000

Reha 30.000 $

Insgesamt 120.000 US-Dollar

X 15%

Profitieren Sie von 18.000 USD

In diesem Beispiel möchte ich also mindestens 18.000 US-Dollar Gewinn machen (ich würde auf 20.000 US-Dollar aufrunden). Wenn nicht, lohnt es sich möglicherweise nicht, diese Immobilie zu kaufen.

Sobald ich alle diese Zahlen ermittelt habe, besteht der letzte Schritt darin, die Berechnung durchzuführen, um das MPO- oder MAXIMUM Profitable-Angebot zu ermitteln. Mit anderen Worten - das absolut Höchste, was ich für die Immobilie bezahlen würde. Es ist nicht mein gewünschter Preis - es ist der höchste zu zahlende Preis. Mein Verhandlungsziel ist es, die Immobilie so weit wie möglich unter dem MPO zu kaufen. Denken Sie daran, dass jeder Kauf in US-Dollar unter dem MPO einen zusätzlichen Gewinn darstellt.

The point that I hope you walk away with is that there is more to consider in determining the right price to pay than just crunching a few numbers. You need to be smart and study the market and the competition. If you do the upfront work, you'll buy properly, sell your rehab quickly, and realize a great profit.

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Lou Castillo has been successfully investing in real estate since the early 1990s. His hundreds of completed property transactions include rehabs, rentals, wholesales, and lease options.

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Mahmoud Sayed

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