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Die Höhen und Tiefen der Ferien

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Die Höhen und Tiefen der Ferien


Höheres, aber variableres Einkommen


Im Gegensatz zu Standard-Mietobjekten können Sie mit Feiertagen die Preise in Spitzenzeiten wie Sommer, Weihnachten, Schulferien und Feiertagen erhöhen, obwohl Sie diesen Luxus wahrscheinlich nie so viel wie die 5.700 GBP pro Nacht berechnen können Die schottischen Ausgrabungen werden voraussichtlich an den Feiertagen im Mai stattfinden. Es ist jedoch auch wahrscheinlich, dass Sie in der Nebensaison Zeiten haben, in denen weit weniger Besucher niedrigere Preise zahlen, wenn Sie sich in einem traditionellen Urlaubsgebiet befinden.



Apartments im Stadtzentrum können das ganze Jahr über attraktiver sein, und diejenigen, die nur einen kurzen Weg von Großstädten wie London entfernt sind, werden eher für Wochenendausflüge gebucht als abgelegenere Ziele wie Cornwall.

Dank der explosionsartigen Beliebtheit von Websites wie Airbnb buchen Touristen zunehmend Ferienwohnungen im Gegensatz zu Hotels, und der Tourismus in Großbritannien nimmt im Allgemeinen zu. Laut dem Bericht des Amtes für nationale Statistiken über Reisetrends für 2014 (der letzte verfügbare Bericht) stiegen die Besuche in Großbritannien im Jahr 2014 um 5,3% und waren auf dem höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1961. Untersuchungen von Visit England legen nahe, dass die Zahl der Einwohner des Vereinigten Königreichs steigt Die Feiertage im Inland haben in den letzten Jahren ebenfalls zugenommen, und angesichts wachsender Ängste vor Terrorismus im Ausland dürfte dies nur noch weiter zunehmen.

Hypotheken


Die gute Nachricht in Bezug auf die Finanzierung einer Ferienvermietung ist, dass Sie nur ungefähr die gleiche Anzahlung benötigen - ungefähr 25% -, die Sie mit einem Kauf für die Vermietung von Immobilien benötigen würden, obwohl wie beim Rest des Hypothekenmarktes die besten Zinssätze sind reserviert für diejenigen mit Produkten mit geringem Kreditwert.

Die schlechte Nachricht ist, dass es eine viel kleinere Auswahl an Produkten gibt. Während es heute mehr als 1.000 Buy-to-Let-Hypothekenprodukte auf dem Markt gibt, bieten nur eine Handvoll Kreditgeber Hypotheken für Ferienvermietungen an, und die Anforderungen können strenger sein als die für Buy-to-Let-Hypothekenanbieter. Zum Beispiel verlangt die Leeds Building Society, einer der Hauptkreditgeber auf diesem Markt, dass der Hauptantragsteller ein Mindesteinkommen von 40.000 GBP hat, während die meisten Käufer nur 25.000 GBP benötigen, um Kreditgeber zu lassen.

Andere Kreditgeber auf dem Markt für Ferienvermietungen sind die Bausparkassen Cumberland, Furness und Monmouthshire. Market Harborough bietet eine Zweitwohnungshypothek an, die eine Vermietung von bis zu 24 Wochen pro Jahr ermöglicht. Dies ist möglicherweise für diejenigen geeignet, die die Immobilie das ganze Jahr über für längere Zeit selbst nutzen möchten.

Es ist eine gute Idee, einen Makler zu konsultieren, wenn Sie nach einer Hypothek für Ferienvermietungen suchen, da es auch einige etablierte Kreditgeber gibt, die von Fall zu Fall Ferienvermietungen in Betracht ziehen.

Regeln und Vorschriften


Beachten Sie, dass es einige Dinge gibt, die Ihren Plan von Anfang an zunichte machen könnten, bevor Sie sich von den hohen Preisen, die Urlaubsvermietungen in Hotspots wie London haben, zu sehr mitreißen lassen und sich entscheiden, Ihre Standardmiete in eine Ferienwohnung umzuwandeln.

Wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine Pacht handelt, überprüfen Sie zunächst die Bedingungen Ihres Pachtvertrags, da einige nur eine Vermietung auf der Grundlage eines versicherten Kurzzeitmietverhältnisses zulassen. Zweitens bestehen die meisten Bezirke in London darauf, dass Sie eine Baugenehmigung benötigen, um die Nutzung der Immobilie zu ändern, wenn Sie sie dauerhaft als Ferienvermietung vermieten möchten, obwohl diese Regeln für die kurzfristige Ferienvermietung gelockert wurden. Außerhalb Londons ist dies in einigen Bereichen ein Problem, in anderen jedoch nicht. Wenden Sie sich an den zuständigen Rat, um ihre Position zu erfahren.

Um von den Steuervergünstigungen für Ferienvermietungen zu profitieren, müssen Sie die HMRC-Kriterien erfüllen und diese für eine festgelegte Anzahl von Tagen pro Jahr vermieten können.

Zusätzliche Kosten...


Mit Buy-to-Let-Immobilien können Sie, selbst wenn Sie sich selbst verwalten, monatelang nichts von Ihren Mietern hören, aber mit Urlaub lassen Sie die Anforderungen an Ihre Zeit und Ihren Geldbeutel viel höher sein. Es kann zeitaufwändig sein, einen konstanten Buchungsstrom zu verwalten und die Immobilie in dem Zustand zu halten, den Urlauber erwarten.

Realistisch gesehen können Sie sich nur dann selbst verwalten, wenn Sie sehr lokal sind. Andernfalls müssen Sie einen Spezialagenten hinzuziehen. Dies kann das Doppelte der Kosten eines Vermietungsagenten für eine Standardmiete kosten. Auf der anderen Seite wird eine seriöse Agentur wahrscheinlich viel mehr Buchungen tätigen als Sie selbst, so dass es sich möglicherweise auszahlt, wenn dies berücksichtigt wird.

Die Leute erwarten Dinge wie Wi-Fi und in einigen Fällen Pay-TV in Ferienwohnungen oder Serviced Apartments, und Sie müssen auch für Nebenkosten bezahlen. Darüber hinaus müssen Sie Bettwäsche und Küchenutensilien sowie Möbel bereitstellen.

... aber auch ein paar Einsparungen?


Abhängig von Ihren Hypothekenbedingungen (und prüfen Sie, ob dies nicht alle zulassen) können Sie die Immobilie selbst nutzen und so die Urlaubskosten senken.

Einige Eigentümer zögern jedoch, dies in geschäftigen Zeiten zu tun, da Sie auf ein höheres Einkommen verzichten müssen. Dies ist möglicherweise eher ein Vorteil außerhalb der Saison. Wenn Sie einen flexiblen Arbeitsplan haben oder selbstständig sind, kann die Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen, wenn sie gerade frei ist, eher ein Bonus sein.

Das Endergebnis


In der Vergangenheit haben viele Menschen mit Immobilien mit Ferienvermietungspotenzial alle Summen gezahlt und sind zu dem Schluss gekommen, dass sie kaum mehr nachgeben würden als mit einer einzigen Immobilie.

Mit den neuen Steuervorschriften dürfte es jedoch plötzlich viel sinnvoller sein. Vergleichen wir eine Immobilie im Wert von 300.000 GBP mit einem Ertrag von 5% im Besitz eines Steuerzahlers mit höherem Steuersatz, zunächst als Kauf, um Immobilien zu vermieten, sobald die neuen Steuervorschriften vollständig in Kraft sind, und dann als Ferienvermietung.

Szenario 1 - Immobilienlauf als Kauf zu vermieten

Erhaltene Mieteinnahmen - £ 15.000
Hypothekenzinsen zu 4% auf 75% LTV - £ 9.000
Zulässige Abzüge - £ 2.000
Gewinn - £ 4.000

Sonstige Einkünfte - 45.000 GBP
Steuer auf Immobilien nach neuen Regeln (15.000 GBP - 2.000 GBP x 0,4 GBP) = 5.200 GBP zuzüglich
20% Hypothekenzinsentlastung - 1.800 GBP
Gesamtsteuer fällig - 3.400 GBP

Szenario 2 - Immobilien als Ferienvermietung

Erhaltene Mieteinnahmen - £ 15.000
Hypothekenzinsen zu 4% auf 75% LTV - £ 9.000
Zulässige Abzüge - £ 2.000
Gewinn - £ 4.000

Sonstige Einkünfte - £ 45.000
Steuer auf Immobilien (£ 15.000 - £ 2.000 - £ 9.000 x 0,4) = £ 1.600
Gesamtsteuer fällig - £ 1.600

Dies ist ein grundlegendes Beispiel, das die Tatsache ignoriert, dass Sie mit einer Urlaubsvermietung wahrscheinlich mehr zulässige Ausgaben hätten, aber Sie können sehen, dass Sie mehr als das Doppelte der Steuern zahlen, selbst wenn die Immobilie unter beiden Umständen den gleichen Einkommensbetrag einbringt wenn es ein Kauf ist zu vermieten. Selbst wenn Ihre Immobilie ungefähr so ​​viel Ertrag bringt wie eine Ferienvermietung wie bei einer Standardvermietung, sind Sie möglicherweise erheblich besser dran, wenn die Steuer in die Gleichung einbezogen wird, insbesondere wenn Sie ein Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz oder der Neukauf sind Lassen Sie sich von den Steuerregeln dazu bringen, eins zu werden.


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Mahmoud Sayed

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