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Eigentumswohnungsgefahren erklärt

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Eigentumswohnungsgefahren erklärt

Eigentumswohnungen haben sich zu einem wichtigen Lebensraum für städtische Zentren in ganz Nordamerika entwickelt. Als Wohnalternative mit einem sorglosen Lebensstil bekannt, sind sie besonders in den letzten 10 Jahren sehr beliebt geworden. Alleinstehende, kinderlose Paare und Rentner scheinen sich besonders für sie zu interessieren, vor allem wegen der praktischen Annehmlichkeiten in und um sie herum.



Für viele Käufer und Anteilseigner kann der Besitz von Eigentumswohnungen jedoch immer noch mehrdeutig und verworren sein. Da Eigentumswohnungen nicht auf der gleichen Eigentümerstruktur basieren wie traditionelle (Eigentums-) Häuser auf Straßenebene, ist der Vergleich von Eigentumswohnungen mit traditionellen Häusern wie der Vergleich von Äpfeln mit Orangen. Eigentumswohnungen basieren auf einem zweistufigen Besitzsystem. Eine Stufe bezieht sich auf die einzelne Einheit selbst und die zweite auf das anteilige und ungeteilte Interesse aller gemeinsamen Elemente des Eigentumswohnungskomplexes, einschließlich des Grundstücks unter dem Komplex. Obwohl der Eigentümer der Einheit eine individuelle Urkunde für seine Einheit erhält, ist diese jederzeit abhängig und untergeordnet der Urkunde des Eigentums der zweiten Stufe, die durch die gemeinsamen Elemente des Eigentumswohnungskomplexes dargestellt wird. Umgekehrt ist ein traditionelles Haus, strukturiert durch seine Gebühr, einfacher Titelbesitz,

Der Hauptunterschied besteht darin, dass der einzelne Eigentümer der Einheit nicht der absolute Herr der Eigentumswohnung ist. Wenn sie ein gemeinsames Dach und den Rest des Apartmentkomplexes mit den anderen Eigentümern teilen, sind sie ein wesentlicher Bestandteil der Miteigentumsgemeinde. Daher hängt der Wert und das Schicksal einer einzelnen Einheit davon ab, dass alle Eigentümer der Einheit kompetente Führungskräfte (Vorstandsmitglieder) wählen, um ihren Eigentumswohnungskomplex sorgfältig zu regeln, und dass sie bei Fälligkeit unverzüglich die Grundsteuer, die monatliche Wartungsgebühr und die Sonderveranlagung zahlen .

Dies sind zwei wichtige Voraussetzungen für einen professionellen Betrieb eines Eigentumswohnungskomplexes, die steuerlich gesund bleiben, um den Wert seiner Einheiten in Zukunft zu erhalten.

Ein wichtiger Punkt ist, dass der Verlust des Eigentums des Hausbesitzers keinen seiner Nachbarn beeinträchtigt. Umgekehrt wirkt sich der Verlust der Wohneinheit durch den Eigentümer der Wohnung automatisch auf alle Nachbarn aus, die anderen Mitbesitzer derselben Wohnung, indem sie ihre finanziellen Verpflichtungen zur Instandhaltung des gesamten Komplexes erhöhen. Je mehr Verluste die Einheiten haben, desto größer ist die finanzielle Belastung für die verbleibenden Eigentümer der Einheiten, um den Komplex zu erhalten.

Eigentumswohnungskomplexe bestehen aus Anteilseignern mit unterschiedlichen finanziellen Stärken. Einige kaufen ihre Einheiten alle in bar, andere mit einer beträchtlichen Anzahlung. Viele andere können es sich nur leisten, ihre Einheiten mit sehr geringen Anzahlungen zu kaufen, die durch versicherte High-Ratio-Hypotheken (auch bekannt als Monster-Hypotheken) erleichtert werden, die größtenteils von Steuerzahlern garantiert werden. Wirtschaftspolitische Entscheidungsträger, die quasi von der Regierung gegründete Versicherungsagenturen wie Fannie May, Freddy Mac und CMHC in Kanada haben, genehmigen und fördern solche (subventionierten) Käufe, um die Wirtschaft seit geraumer Zeit anzukurbeln.

In Zeiten einer gesunden Wirtschaft und lebhafter Immobilienmärkte kann die Eigentumswohnungsszene - sofern sie nicht überbewertet ist - eine Alternative zu traditionellen Wohnungen sein, für die sie ursprünglich von Anfang an im Jahr 1965 entworfen wurde. Ihre Volatilität spielt in Zeiten von Überhöhte Preise, Überangebot, Arbeitslosigkeit und Zinserhöhungen.

In der Regel sind die finanziell schwächsten Anteilseigner die ersten, die in wirtschaftlichen Schwierigkeiten erliegen. Ihre Einheiten werden durch Zwangsverkäufe verpfändet und ausverkauft. Wenn im Laufe der Zeit weiterhin widrige Bedingungen bestehen, kann die Belastung der verbleibenden Eigentümer der Einheiten, die finanzielle Belastung für die Instandhaltung des gesamten Komplexes zu tragen, einen Dominoeffekt auslösen. Weitere Anteilseigner können dann finanziellem Druck ausgesetzt sein, insbesondere wenn keine neuen Käufer von Anteilen auf dem Markt verfügbar sind.

Um zu erkennen, was im Extremfall mit Eigentumswohnungen passieren kann, muss man sich ansehen, was mit Genossenschaften oder "Genossenschaften" passiert ist, ein sehr ähnliches Konzept wie Eigentumswohnungen. Die Weltwirtschaftskrise in den 1930er Jahren führte dazu, dass Dutzende von Genossenschaftsbesitzern, die nicht in der Lage waren, ihre finanziellen Probleme zu bewältigen, ihre Unterhaltsgebühren und gemeinsamen Genossenschaftshypotheken in Verzug brachten. Dies führte zu einem katastrophalen Scheitern der Genossenschaften in großem Umfang. Sollte die Wirtschaft wieder in Schwung kommen, könnten Eigentumswohnungen, von denen viele bis zum Anschlag finanziert wurden, ihren Niedergang erleben, so wie es die Genossenschaften vor etwa achtzig Jahren getan haben.

Um solche beängstigenden Szenarien zu vermeiden, sollte sich die Öffentlichkeit bewusst sein, dass der Kauf in einen Eigentumswohnungskomplex keine sorgenfreie Eigentumsvereinbarung ist, wie viele glauben machen. In der Tat ist es mit Gefahren behaftet. Die weit verbreitete Annahme, dass man durch den Kauf einer Eigentumswohnung frei von seinen komplexen Besitzsorgen wird, ist absolut falsch. Die Öffentlichkeit braucht eine warnende Geschichte über den Besitz von Eigentumswohnungen.

Regierungsbehörden und politische Entscheidungsträger sollten beachten, dass Eigentumswohnungen aufgrund der finanziellen Vielfalt ihrer Bewohner die volatilsten Immobilienprodukte sind. Finanziell schwache Anteilseigner mit wenig oder keinem Eigenkapital in ihren Anteilen müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein Ausfall der Wartungsgebühren und Hypotheken einer Eigentumswohnung dazu führt, dass sie ihre Anteile verlieren, was zu finanziellen Verbindlichkeiten führt, die sie jahrelang verfolgen könnten. Die zuständigen Politiker und Aufsichtsbehörden sollten sich darüber im Klaren sein, dass bei der nächsten größeren Marktkorrektur der Kompromiss, die Wirtschaft anzukurbeln, indem finanziell schwache Käufer dazu veranlasst werden, Eigentumswohnungen mit geringen oder keinen Anzahlungen zu kaufen, möglicherweise nach hinten losgeht, was dazu führt, dass die Steuerzahler die Rechnung für ausgefallene Versicherte bezahlen Hypotheken. Schlimmer noch, offene Stellen aufgrund von Ausfällen von Anteilseignern ohne Eigenkapital,

Um solche Möglichkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass Eigentumswohnungen eine tragfähige und nachhaltige Form des Wohnens bleiben, sollten bestimmte Schutzmaßnahmen, von denen eine früher von Finanzinstituten angewendet wurde, zum Nutzen der Zukunft der Eigentumswohnungsbranche wieder eingeführt werden.

Eine obligatorische Mindestanzahlung von mindestens 35%

Bevor die staatlichen Versicherer Hypotheken mit hoher Quote für Eigentumswohnungen versicherten, bestanden die Finanzinstitute auf einer Anzahlung von mindestens 35%. Da sie wussten, dass Eigentumswohnungen außergewöhnlich riskant waren, würden sie keine Hypotheken für mehr als 65% ihres Einheitswertes bereitstellen. Ihr Risiko wurde später minimiert - tatsächlich fast beseitigt -, als die staatlich versicherten Stellen begannen, ihnen im Falle eventueller Ausfälle Garantien zu geben.

Auf diese Weise wurde ein Fahrzeug geschaffen, mit dem ein traditioneller Mieter mit sehr geringem Kassenbestand eine Eigentumswohnung kaufen konnte, ohne viel von seinem eigenen Geld (Eigenkapital) zu investieren. Diese staatlich subventionierte Politik hatte Dutzende traditioneller Mieter, von denen viele zu Spekulanten wurden, dazu veranlasst, so viele Eigentumswohnungen wie möglich zu kaufen, um den Wohnungssektor zu einem starken Beitrag zur Wirtschaft des Landes zu machen.

Die Unvollkommenheit eines solchen sozialistisch anmutenden Systems wurde während des Immobiliencrashs Anfang der 90er Jahre getestet, bei dem aufgrund des Überangebots der Pool rechtmäßig verfügbarer Käufer austrocknete, was zu einer dramatischen Senkung der Einheitenwerte von Eigentumswohnungen und massiven Ausfällen um Nein führte -Eigenschaftsbesitzer. Am schlimmsten betroffen waren die Steuerzahler, die Banken Milliarden Dollar für ausgefallene Hypotheken über staatliche Versicherungsagenturen bezahlten.

Ein zweiter Test der Unvollkommenheit des Systems fand 2008 in den USA statt, wo die Preise für Wohnimmobilien und insbesondere für Eigentumswohnungen in vielen großen städtischen Gebieten erneut um bis zu 50% abgewertet wurden. Wieder waren es die Steuerzahler, die die Rechnung für die ausgefallenen Hypotheken bezahlen mussten.

Es scheint, als ob aus solchen Fehlern nicht viel gelernt wurde. In einem kürzlich erschienenen MarketWatch-Artikel mit dem Titel "Meinung: Es wird bald einfacher, ein Haus zu kaufen - aber tun Sie es nicht" vom 24. Oktober 2014 wird der FHFA-Direktor zitiert, dass Fannie Mae und Freddie Mac planen, einige Kredite mit Daunen zu garantieren Zahlungen von nur 3%.

Angesichts der Tatsache, dass die meisten Ökonomen der Meinung sind, dass wir derzeit in einer Wirtschaftsblase mit überhöhten Immobilienpreisen leben, müssen wir uns fragen, ob wir es uns leisten können, auf den nächsten Marktcrash zu warten, der zu einer weiteren erheblichen Abwertung der Eigentumswohnungen führen würde. Der nächste derartige Absturz könnte nicht nur die Steuerzahler betreffen, sondern auch die Anzahl der Eigentümer, die ihre Eigentumswohnungen verlieren würden. Eigentumswohnungskomplexe mit vielen leeren Einheiten könnten möglicherweise durch ein Insolvenzverfahren aufgelöst werden und sich schließlich in gewöhnliche Wohnhäuser verwandeln. Schäden an der Wirtschaft - in der Tat an der gesamten Gesellschaft - könnten sehr schlimm sein.

Um die Eigentumswohnungsindustrie zu erhalten und das Risiko der Haftung der Steuerzahler im Falle möglicher massiver Ausfälle zu minimieren, sollten Eigentumswohnungen von hochverzinslichen versicherten Hypotheken ausgeschlossen werden. Käufer von Eigentumswohnungen sollten erneut aufgefordert werden, eine Anzahlung von mindestens 35% ihres eigenen Geldes zu leisten, wenn sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Da die Hypotheken nicht mehr für eine staatlich garantierte Versicherung qualifiziert sind und Eigentumswohnungen noch zu teuer sind, könnten die Banken auf noch höheren Anzahlungen bestehen. Obwohl dies beängstigend klingt, würde dies uns tatsächlich zu der Marktpolitik zurückführen, auf der unsere Gesellschaft gegründet wurde. Gut regierte Eigentumswohnungskomplexe, die sich aus Anteilseignern zusammensetzen, die sich ihren eigenen Lebensstil leisten können, wären in einer viel besseren finanziellen Verfassung, da ihre einzelnen Eigentümer ihr eigenes (erhebliches) Eigenkapital in die Anteile investieren würden. Sie sind in einer viel besseren Position, um mit den künftig gestiegenen Wartungskosten fertig zu werden. Ihre individuelle und kollektive Finanzkraft würde die Erhaltung oder sogar Verbesserung ihrer Einheiten und Komplexe in den kommenden Zeiten sicherstellen.

Die Disqualifikation von Eigentumswohnungen für versicherte Hypotheken mit hoher Quote würde die Immobilienbranche nicht schwächen. Tatsächlich würde es Entwickler dazu verleiten, erschwinglichere Wohnhäuser zu bauen, um Mitglieder der Öffentlichkeit unterzubringen, die es sich nicht leisten können, Immobilien zu kaufen, und die Steuerzahler von der Zahlung von versicherten Hypotheken mit hohem Anteil an ausgefallenen Eigentumswohnungen zu entlasten.


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Mahmoud Sayed

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