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Mehrfamilien- gegen Einfamilienhaus: Was ist besser?

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Mehrfamilien- gegen Einfamilienhaus: Was ist besser?



Es erinnert mich an die alten Miller Lite-Werbespots; "Weniger Füllung!" "Schmeckt gut!", Die ständige Debatte darüber, was eine bessere Investition ist, Mehrfamilien- / Kleinwohnungen oder Einfamilienhäuser. Wo können Sie Ihre hart verdienten Gewinne am besten einsetzen? Ich denke oft darüber nach, wo ich Gewinne platzieren soll, und es ist eine große Variable bei der Analyse, wann ein Vermögenswert verkauft werden soll. Ich kann mehr angeboten bekommen, als eine Immobilie wert ist, und es ablehnen, wenn ich keinen guten Platz habe, um das Geld anzulegen. Zu wissen, was Sie mit Ihrem überschüssigen Geld tun werden, ist für Ihr Gesamtziel von entscheidender Bedeutung. Ich verarbeite dies, indem ich Alternativen miteinander vergleiche. In der Regel handelt es sich um spezifische Möglichkeiten, aber alles beginnt mit einer viel breiteren Sichtweise. Ich lande eigentlich nicht auf der einen oder anderen Seite in der Debatte. Normalerweise bin ich derjenige, der Fragen stellt, die das Gespräch in Gang bringen oder zum Nachdenken anregen. Ich denke, beide sind gut, also schauen wir uns die positiven Aspekte der beiden an, wenn Sie sie miteinander vergleichen.



KLEINE WOHNUNGEN


Ich fasse alle Wohnimmobilien, die mehr als eine Einheit sind, in diese Kategorie ein. Was nicht enthalten ist, wären Hotels für Langzeitaufenthalte oder kurzfristige Mieteinheiten. Ich habe eine Handvoll kleiner Wohnungen in meinem Portfolio und hier ist, warum ich sie mag.

Ein Dach: Ich verwende nur ein Dach als Beispiel. Mehrere Einheiten bieten Skaleneffekte. Nehmen wir an, wir haben ein Gebäude mit 20 Einheiten. Wenn ich ein Dach austausche, habe ich das Dach bei 20 Einheiten gleichzeitig ausgetauscht. Gleiches gilt für Lackierungen oder eine beliebige Anzahl anderer Wartungs- oder Verbesserungsgegenstände. Wenn Sie rechnen, ist der Preis pro Einheit deutlich niedriger als der von Einfamilienhäusern.

Skaleneffekte beschränken sich nicht nur auf die Wartung. Sie erhalten auch andere Einsparungen, wie z. B. Marketingkosten, wenn ein oder zwei Einheiten frei sind. Sie können eine Liste potenzieller Mieter erstellen, auf die Sie zugreifen können, sobald eine Einheit verfügbar ist. In größeren Gebäuden stehen jeden Monat Einheiten zur Verfügung, sodass Sie ständig eine Marketingkampagne durchführen können, die Ihnen Zeit und Geld spart. Es ist auch wahrscheinlich, dass Sie Empfehlungen von anderen Mietern erhalten, wenn eine Einheit frei wird. Die Versicherung ist ein weiteres Beispiel für Kosteneinsparungen pro Einheit.

Einfacher zu verwalten: Dies ist nicht immer der Fall, wie wir weiter unten diskutieren werden, aber zu bestimmten Zeiten können kleine Wohnungen einfacher zu verwalten sein. Manchmal haben Sie ein Vor-Ort-Management, das ständig jemanden dorthin bringt. Sie halten den Platz sauber und nehmen die ersten Auswirkungen von Mieterproblemen auf. Auch ohne einen Vor-Ort-Manager kann die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern einfacher sein, da sich alle Einheiten an einem Ort befinden und Sie nicht in der ganzen Stadt fahren.

Besser zu finanzieren: Die Finanzierung ist immer eine wichtige Komponente, wenn Sie ein Immobilieninvestor sind, und sie wird schwieriger, wenn Sie mehr Mieten erhalten. Eine einfache Möglichkeit, mehr Mieten zu akkumulieren, ohne von Ihren Darlehen abgeschnitten zu werden, besteht darin, mehrere Einheiten mit einem Darlehen zu kaufen. Außerdem werden die meisten Mehrfamilienkredite als gewerbliche Kredite betrachtet, sodass die Anzahl der Kredite, die Sie haben, flexibler sein kann, was einigen Anlegern die Finanzierung erleichtert. Gewerbliche Kredite werden oftmals nicht auf Ihrem persönlichen Kredit ausgewiesen, selbst wenn Sie sie persönlich garantieren, was seine eigenen Vorteile hat. Wie bereits erwähnt, besteht der große Vorteil bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern darin, dass Sie viel mehr Einheiten kaufen können. Der Nachteil ist, dass die Kredite kürzere Laufzeiten haben (Sie können sie 30 Jahre lang nicht sehr oft sperren) und höhere Zinssätze haben.

Cashflow: Dies ist nicht immer der Fall, aber bei den von mir geprüften oder gekauften Immobilien ist der Cashflow bei kleinen Wohnungen höher, was ein großer Vorteil ist.

EINZELFAMILIENHÄUSER


Ich betrachte Einfamilienhäuser als alles, was nur einer Einheit gehört. Dies kann eine einzelne Familie sein, die abgetrennt oder verbunden ist. Obwohl ich sie in diese Diskussion einbeziehe, haben Eigentumswohnungen und Stadthäuser manchmal ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Weniger Wartung: Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Mieter, die in Wohnungen wohnen, auf dem Grundstück viel schwerer sind als Mieter, die in Häusern wohnen. Oft ziehen die niedrigeren Mietniveaus Mieter an, die sich weniger darum kümmern. Es gibt auch Gemeinschaftsräume mit kleinen Wohnungen, um die sich niemand kümmern möchte, so dass der Manager zusätzliche Wartungsarbeiten durchführen muss.

Keine Mieterkämpfe: Das Problem, auf das ich bei all meinen kleinen Wohnungen gestoßen bin, ist, dass die Mieter irgendwann nicht mehr miteinander auskommen. Man könnte laut oder unordentlich sein oder nicht höflich. In diesem Fall erhält der Vermieter häufig einen Anruf, in dem er sich über den anderen Mieter beschwert. Das Problem ist ... es ist nicht das Problem des Vermieters. Es gibt wirklich nichts für den Vermieter zu tun. Wenn ich einen solchen Anruf erhalte, werde ich den Bewohnern einen Brief über die Einhaltung der Regeln und den Respekt vor ihren Nachbarn schicken, aber darüber hinaus gibt es nicht viel zu tun. Ich schlage immer vor, dass sie die Polizei rufen.

Kann einfacher zu finanzieren sein: Ich sage kann sein, weil die Finanzierung ein heikles Thema ist. Das Geld, das Sie für eine einzelne Familie bekommen können, ist das beste Geld da draußen. Es ist billig, langfristig und fest. In vielen Fällen können Sie einen höheren Kredit zu Werten erhalten, und wenn Sie wissen, wie man hartes Geld als Überbrückungskredit verwendet, können Sie potenziell Häuser mit wenig oder gar keinem Geld kaufen. Das große Problem bei der Finanzierung von Einfamilienhäusern besteht darin, dass die Anzahl der Kredite, die Sie bei Fannie Mae und Freddie Mac erhalten können, begrenzt ist und die Richtlinien nicht flexibel sind. Entweder passt du in ihre Schachtel oder nicht.

Diversifiziert über mehrere lokale oder nicht lokale Märkte: Wenn Sie Einfamilienhäuser kaufen, verteilen Sie Ihr Geld wahrscheinlich auf verschiedene Märkte oder Stadtteile. In Denver besaß ich während der Großen Rezession Häuser in Gebieten, die um 50% gefallen waren, aber ich besaß auch Häuser in anderen Märkten, die überhaupt keinen Preisschaden erlitten hatten.

Liquidität: Dies ist für viele Anleger, die ich kenne, von großer Bedeutung. Einfamilienhäuser sind viel flüssiger. Ihr Käuferpool besteht aus: Erstkäufer, Käufer, Investoren und Investoren. Ein größerer Pool von Käufern erleichtert den Verkauf von Gegenständen erheblich, wodurch das Risiko verringert wird.

Ich habe die Wertschätzung aufgegeben, aber viele werden argumentieren, dass Sie mit der Zeit bei Einfamilienhäusern eine größere Wertschätzung sehen werden. Das mag wahr sein, aber ich kann das nicht mit Zuversicht sagen, da es in einem nach unten gerichteten Markt auch einen größeren Wertverlust gibt.

Sie können sehen, dass beide Vorteile haben, weshalb ich sowohl kleine Wohnungen als auch Einfamilienhäuser in meinem Portfolio haben möchte. Ich glaube wirklich nicht, dass einer besser ist als der andere und jeder bietet seine eigenen Vorteile.

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Mahmoud Sayed

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