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Warum Nichtkonformität eine riskante Strategie ist

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Warum Nichtkonformität eine riskante Strategie ist



Sie sind überall in der Stadt, die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die zu gut scheinen, um wahr zu sein, wenn Sie Ihre Zahlen eingeben. Dies ist nicht immer der Fall, aber normalerweise gibt es einen Grund für den Preis. Eine Eigenschaft kann aus mehreren Gründen, die ich unten erläutere, nicht konform sein.



Größe - Wir sehen dies normalerweise bei großen Ergänzungen. Sie möchten nicht das größte Haus auf dem Block sein, und es ist schlimmer, wenn es einen signifikanten Größenunterschied zur Nachbarschaft gibt. Wenn Sie das größte Haus sind, ist Ihr Haus weniger pro Quadratfuß wert, was bedeutet, dass Sie nicht den Wert erhalten, den Sie von der Größe erwarten würden.

Aussehen - ich sehe das sehr bei Neubauten. Es könnte eine Handvoll neuer Häuser in einem Viertel von Häusern geben, die vor 30 Jahren gebaut wurden. Dieses brandneue Haus ist in einem neuen Viertel vielleicht 400.000 US-Dollar wert, aber weil es von älteren Häusern umgeben ist, ist es viel weniger wert. Sie können das neue Haus nicht mit der neuen Nachbarschaft vergleichen, die eine halbe Meile entfernt ist. Die Menschen zahlen weniger, wenn sie nicht von ähnlichen Häusern umgeben sind, und es ist sehr schwierig, diese zu bewerten. Seien Sie also vorsichtig!

Etwas anderes, das in nicht konforme Erscheinungsbilder passen könnte, ist unter oder über Verbesserungen. Wir haben gerade unsere erste Immobilie mit einem Pool im Boden finanziert. Der Pool lieferte fast keinen Wert und könnte möglicherweise einen negativen Wert liefern. Es könnte 25.000 US-Dollar kosten, diesen Pool einzurichten, aber andere Häuser haben keinen Pool, so dass dies nicht erwartet wird und die Leute nicht dafür bezahlen. Ich glaube, es könnte tatsächlich den Wert verringern, weil die Leute Hinterhöfe erwarten und den Wartungsaufwand nicht wollen. Einfache Dinge wie Granit im Vergleich zu Laminat sind ebenfalls wichtig. Ich würde mir andere Häuser ansehen, die derzeit gelistet sind, und versuchen, das zu kopieren, was auf dem Markt ist, oder mich nur ein wenig zu verbessern, um hervorzuheben, aber ich erwarte keinen höheren Preis, nur weil Sie die höhere Qualität haben. Ich denke unter verbesserten Häusern ist das offensichtlich. Wegen dieser Häuser können die Leute reparieren und umdrehen. Sie bekommen ein Haus mit einem großen Rabatt, weil es nicht in den aktuellen Zustand passt. Sobald der Zustand auf Standard gebracht ist, kann er zu einem höheren Preis verkauft werden.

Verwendung - Dies ist der große und der Grund, warum ich dachte, ich sollte diesen Artikel schreiben. Ich besitze zwei nicht konforme Multi-Einheiten. Was sie nicht konform macht, ist, dass sie nicht der Stadtzone entsprechen. In einem Fall bin ich für eine einzelne Familie reserviert und habe eine Maisonette, und in dem anderen Fall bin ich für eine Maisonette in einer Zone und habe eine Triplex. Ich habe sie auf diese Weise gekauft, und in beiden Fällen ist der Stadt die aktuelle Nutzung bekannt. Der Grund, warum sie für mich arbeiten, sind die Zahlen, da die Mieten sehr hoch sind und ich jeden Monat eine Menge Geld verdiene. Es gibt jedoch zwei Probleme, die Sie kennen müssen, wenn Sie sich für den von mir eingeschlagenen Weg entscheiden.

1) Management. Ich vermute, dass die meisten dieser Gebäude nur einen Strom- und Wasserzähler haben. Wenn Sie also Ihren Mieter bitten, die Nebenkosten zu bezahlen, müssen Sie einen fairen Weg finden, dies zu teilen. Dies schafft natürlich Herausforderungen, da sich die Mieter beschweren, dass sie weniger verbrauchen und nicht so viel bezahlen möchten wie ihre Nachbarn. Andere Probleme könnten ein Ofen oder ein Warmwasserbereiter mit einem Thermostat sein, die Post wird durcheinander gebracht und natürlich Probleme, wenn Sie jemals Genehmigungen für Verbesserungen ziehen müssen. Auf meinem Triplex erlaubt mir der US-Postdienst nicht, drei Postfächer zu haben, daher musste ich es mit einem der Mieter klären, um die Post zu verteilen. Auf demselben Triplex wurde mir die Erlaubnis verweigert, eine Garage zu bauen, die ich separat mieten wollte, weil es zu viele Strukturen für die Zonierung gibt. Auf meiner Maisonette, Mir wurde die Möglichkeit verweigert, zwei Zugangspunkte zum Grundstück zu haben, als die Stadt einen neuen Bürgersteig anlegte. Meine Mieter teilen sich einen Zugang und sie sind damit einverstanden, aber das sind Dinge, die ich gelernt habe, nachdem ich sie besessen habe.

2) Beenden . Das große Problem, das ich bei nicht konformen Investitionen und insbesondere bei nicht konformer Nutzung sehe, ist, dass der Ausstieg sehr schwierig ist. Es ist schwierig, diese zu finanzieren, daher wird es schwierig sein, sie zu refinanzieren oder zu verkaufen. Wenn Ihr Käufer keine Finanzierung erhalten kann, kann er nicht kaufen. Dadurch wird der Käuferpool erheblich reduziert. Dies reduziert offensichtlich den Wert. Diese müssen mit Bargeld, privatem Geld oder Banken finanziert werden und können nicht mit FHA, VA oder konventionell finanziert werden. Im Gegensatz zu konformen Immobilien müssen Sie Ihren potenziellen Käuferpool berücksichtigen, wenn Sie den Wiederverkaufswert analysieren.

Nicht konforme Gebäude können sehr rentabel sein und ich bin sehr zufrieden mit meinen, aber es gibt ein echtes Risiko. Wenn Sie Ihre Sorgfalt walten lassen, sollten Sie sich bei der Stadt erkundigen, was sie benötigt, und den Wert anpassen, um die Tatsache zu rechtfertigen, dass die Finanzierung schwierig ist. Sie möchten nicht überrascht sein, dass es viel weniger wert ist als die anderen Häuser, nachdem Sie es besitzen. Wenn Sie kein Bargeld oder nicht traditionelle Kredite haben, können Sie diese nicht kaufen. Riskieren Sie also Ihr ernstes Geld erst, wenn Sie wissen, dass Sie schließen können.

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Mahmoud Sayed

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